初めての住み替えガイド｜買い先行・売り先行の選び方をプロが解説

住み替えには「買い先行」と「売り先行」の2種類がある
「買い先行」に向いている人の特徴と注意点
「売り先行」に向いている人の特徴と注意点
住み替えをスムーズにするコツは不動産会社選びにあり！
- 「売り」と「買い」を同じ不動産会社に任せる
- 地域密着で親身な提案ができるパートナーを選ぶ
よくある質問（Q&A）
まとめ

住み替えで多くの方が悩むのが、「先に新居を買うべきか、それとも今の家を売ってからにすべきか」という点です。住み替えを成功させる結論からお伝えすると、「住宅ローンの残債がある方・資金計画を堅実に進めたい方は売り先行」「新居探しに一切妥協したくなく、資金に十分な余裕がある方は買い先行」を選ぶのが基本原則です。

本記事では、新居を先に購入する「買い先行」と、現在の住まいを先に売却する「売り先行」のメリット・デメリットや向いている人の特徴、失敗しないためのポイントをプロの視点からわかりやすく解説します。

この記事の重要トピックス

「買い先行」は引っ越しが1回で済むが、資金力と売却の不確実性への対策が必要
「売り先行」は予算が確定し安心だが、仮住まいのコストや手間が発生する
住宅ローン金利動向を考慮し、ダブルローンや残債処理はより慎重な計画が必須
自宅のローン残債・自己資金・市場価値を把握することが最適な選択の第一歩

住み替えには「買い先行」と「売り先行」の2種類がある

住み替えの進め方は、新居を購入してから現在の家を売却する「買い先行」と、現在の家を売却してから新居を購入する「売り先行」の2種類に大きく分かれます。

買い先行：仮住まいが不要で引っ越しは1回。ただし、今の家がいつ・いくらで売れるか不確実であり、売却が遅れると資金負担が増すリスクがあります。
売り先行：売却金額が確定するため無理のない予算組みが可能。ただし、新居が決まるまでの仮住まい費用や引っ越しの手間が発生します。

理想は「売却と購入の同時引き渡し（決済）」ですが、売主・買主双方のスケジュール調整や住宅ローンの手続きが絡むため、完全にタイミングを合わせるのは難易度が高いのが実情です。そのため、ご自身の資金状況や希望条件に合わせて、どちらのスタイルを軸に進めるかを決めることがスムーズな住み替えの第一歩となります。

✉ 住み替えの進め方に関するご相談はハウスウェルまで

「買い先行」に向いている人の特徴と注意点

新居選びを妥協したくない

人気エリアや条件の良い物件はスピード勝負になります。買い先行であれば、売却期限や退去期日に追われることなく、納得がいくまでじっくりと新居を探すことができます。ただし、昨今の住宅ローン金利環境や金融機関の審査基準を考慮すると、旧居の住宅ローンを一括返済できる自己資金があるか、あるいは万が一売却が長引いて二重ローン（ダブルローン）になっても十分に返済を継続できる安定した収入余力があることが前提となります。

仮住まいを避けたい

先に新居を確保するため、旧居から新居への引っ越しが1回で完了します。仮住まいに伴う敷金・礼金、仲介手数料、往復の引っ越し費用などの余計な出費を抑えられ、生活環境の変化によるストレスも軽減できます。

空き家の状態で今の家を売りたい

新居へ転居した後に旧居を売り出すため、家具のない「空き家」の状態で内見（現地見学）を受け入れられます。生活感を排除して室内を広く見せられるほか、購入希望者の内見日程にいつでも対応しやすくなるため、早期成約につながりやすいメリットがあります。

【プロからのアドバイス】

買い先行を選ぶ際は、「○ヶ月以内に売れなければ一定価格で買い取る」といった不動産会社の「買取保証サービス」を併用しておくと、売れ残った際の資金ショートリスクを確実に防ぐことができます。

✉ 買い先行のご相談ならハウスウェルにお任せください

「売り先行」に向いている人の特徴と注意点

好条件でじっくり売りたい

売却を先行させれば、「新居の引き渡し日までに売らなければならない」という時間的プレッシャーがありません。値下げを急ぐことなく、相場に合わせた強気の価格設定でじっくりと好条件の買主を探すことができます。

堅実に資金計画を立てたい

自宅がいくらで売れたのか確定した上で新居の購入予算を決定できるため、資金計画が狂う心配がありません。売却益をそのまま新居の頭金や諸費用に充当できるため、安全で無理のない住み替えが可能です。

住宅ローンが残っている

住宅を売却する際は、引き渡し時に住宅ローンを完済して「抵当権」を抹消する必要があります。自己資金だけで残債を一括返済できない場合は、売却代金でローンを返済する「売り先行」が基本となります。住み替えローンやつなぎ融資を活用して買い先行を進める方法もありますが、金利上昇局面においては借入総額の増加が将来の返済負担を大きく押し上げる要因となるため、より慎重な返済シミュレーションが求められます。

【プロからのアドバイス】

売り先行の最大のデメリットである「仮住まい」を回避したい場合、買主側に少し引き渡しを待ってもらう「引渡し猶予特約」を契約条件に盛り込む交渉も有効です。経験豊富な不動産会社に相談してみましょう。

✉ 売り先行の資金計画はハウスウェルがサポートいたします

住み替えをスムーズにするコツは不動産会社選びにあり！

「売り」と「買い」を同じ不動産会社に任せる

住み替えを成功させる最大のポイントは、売却と購入の窓口を1社にまとめることです。売却活動の進捗状況と新居探しのスケジュールを1つの担当窓口が把握・コントロールすることで、引き渡しタイミングの調整や各種手続きの段取りが格段にスムーズになります。

地域密着で親身な提案ができるパートナーを選ぶ

住み替えは通常の売買よりも検討事項が多く、臨機応変な判断が求められます。地域の市場相場に精通していることはもちろん、お客様のライフプランに寄り添い、資金計画から引き渡し猶予・買取保証の提案まで柔軟に対応してくれる担当者を選ぶことが重要です。

✉ 住み替えのトータルサポートならハウスウェルへご相談ください

よくある質問（Q&A）

買い先行と売り先行、結局どちらがおすすめですか？

お客様の住宅ローン残債状況と資金力によって決まります。現在の住宅ローンがすでに完済している方や、自己資金に十分な余裕があり新居選びに妥協したくない方は「買い先行」が適しています。一方、ローン残債が多く残っている方や、売却資金を新居の購入費に充てて安全に進めたい方は「売り先行」がおすすめです。まずはご自宅の現在の査定額を把握することから始めましょう。

売り先行の場合、仮住まいの費用はどのくらいかかりますか？

家賃相場や世帯人数によって異なりますが、ファミリータイプで約半年間仮住まいをする場合、敷金・礼金、仲介手数料、2回分の引っ越し代、家賃を含めて約100万〜150万円前後が目安となります。仮住まい期間をできる限り短縮するためにも、売却活動と並行して新居の条件整理を早めに進めておくことが大切です。

住宅ローンが残っていても新居のローンは組めますか？

原則として、旧居のローン残債と新居のローンの合算額が金融機関の定める返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）の範囲内に収まっていれば審査に通る可能性はあります。ただし、借入審査は厳格化される傾向にあり、毎月の返済負担も重くなるため、プロのファイナンシャルプランナーや不動産会社と綿密な資金シミュレーションを行うことを強く推奨します。